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部分城市楼市“发烧”引发市场关注
2022-07-30

裹被子彻夜排号、开发商及房主坐地涨价、日光盘……连日来,一线城市和部分二线城市楼市“发烧”,成了市场热门话题。据报道,在上海,春节过后,突然上升的成交量让各大房产交易中心不堪重负;深圳官方则三天内两度对房价领涨全国问题作出回应;而南京房价冲破每平方米4万元大关后,还紧急出台政策降温,加大土地供应、调整拍地方式、严控捂盘惜售等“大招”密集“上线”。多地楼市“发烧”,是否意味着房地产业疯狂模式再次开启?

据国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%。其中,涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地,春节后楼市出现一波“加速回暖”行情。

而在此背景下,深圳方面已连续三次表示,正研究有关房地产的调控政策。此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示,深圳去年房价上涨过快,和全国二线城市的房价方向不太一致,因此,深圳正在研究调控政策,确保房价在合理区间运行。

易居智库研究总监严跃进表示,近期多地楼市火爆、房价上涨的原因有三点:一是宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市,市场交易活跃反过来推动房价上涨;二是局部优质供给开始出现库存规模不足,进一步刺激一二手房价格呈现快速飙升态势;三是受心理预期影响,尤其是在“买涨不买跌”心态下,会有一部分“恐慌心理”存在,进而推高房价的非理性上涨。

虽然短期内存在一定程度的非理性因素,但在业内人士看来,当前诸多楼市火爆城市从中长期看普遍存在较强需求支持。同策咨询研究总监张宏伟指出,像京沪深等一线城市,因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力,人口净流入量长期处于高位,这种基本面对楼市构成显著支撑。

另据易居研究院的数据显示,当前主要热门城市楼市的存销比普遍小于10,如上海、深圳为7,近期持续走强的合肥、南京为4,这些去库存周期较短、局部供应出现紧缺的城市,楼市延续火爆态势、价格逐步上行属于正常现象。

同样,在宏观经济环境和货币政策,甚至在去库存政策优势更倾向于三四线城市的情况下,但一线城市和二线发达城市房价能够屡创新高,而三四线城市却难以止跌回升,关键原因就在于人口流动风向,而产业结构变迁则是导致人口流动的关键推手。由此不难发现,当下楼市的两极分化其实是种必然,而且将来或成为一种常态,短期内很难消弭。

严跃进指出,当前监测的一二三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅分别为-12.9%、-3.9%和-0.8%,这说明三四线城市去库存效果远不及一二线城市。“对于一线城市来说,后续补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨节奏,而三线城市去库存任务依然艰巨。”

专业人士认为,这些均构不成导致房价涨跌的核心因素,也难以解释当下楼市日趋扩大的分化态势。在2012年之前,普遍性的房价两极分化现象之所以未形成,说到底是因为在新兴产业、现代服务业集聚的一线和二线发达城市持续高速发展的同时,以传统低端制造业为主体的三四线城市也能在人口红利助推下保持增长。而这也保证了其一定基数的就业人口。当下,伴随我国经济增速放缓及人口红利逐步消失,很多三四线城市正处在落后产能加速被淘汰的转型期。相比之下,拥有更多科研、高校和金融等资源,创新拉动和内需提振更容易得以实现的大城市,对人才的吸纳能力依旧强劲。

有分析认为,本质上当下国内的楼市分化,是人口流动趋势的反射,也是基于复杂发展格局的必然。这也构成了房地产去库存面临的“基本面”,对此社会也应有理性预期。对三四线城市而言,降价消化房地产“存量”外,显然有必要加速转型,并更加彻底地打破城乡间的壁垒、为人口流动提供完善公共服务。

业界认为,即使“楼市红包”持续给出,“在分化加剧中去库存”依然是2016年楼市“主旋律”。而对于眼下多地楼市火爆局面,也不宜采取过多行政性干预措施。要做的,是根据土地价格溢价率,适时将竞投商品房转向竞投配建保障性住房建设,保障公租房等保障性住房的供应并完善其政策设计,同时对垄断抬价的房产商和相关中介加强约束。 (陈荷西)